貸借物の譲渡
該当する不動産の権利を、第三者にあげちゃったり、
引き渡しを伴った場合の転借人の立場はどうなるの？借地借家法により転借人も強くなるの？が主題となる今回。
ごく個人的な主観を言わせてもらえれば、不動産の転借（又貸し）ってすっごい胡散臭いですよねー。
例えば歌舞伎町の雑居ビル各フロアが転借されまくって、実際の正当な転借人かつ占有者が本来の持ち主を全く知らない、なんてパターン？
すっごいありそうじゃないですかぁ。
かつ間に賃借人と転借人がいっぱい入っているから、家賃が中抜きされまくって地価に対して法外な賃料を払ってる、なんていかにもありそうじゃないですかぁ。
さらに間に人がいっぱい入ってるからマネーロンダリングっていうの？ぜーったいありそうじゃないですかぁ。
都会は怖いとこばかりだでいぐもんじゃね、なんつぅ偏見丸出しの御老体のよなこと言ってますが、なんででしょうね？変な小説でも読んだのかしら？
ボクがこんな偏見植毛作品見た覚えって、馳星周とあぶない刑事しか記憶にないんですが…？
それと不動産転貸といえば、「WeWork」ですよ。
ソフトバンクの投資ファンドで金突っ込んだベンチャー企業、のアレです。
ニーズにあったオフィススペースをAIを使って迅速に提供する、のを売りにしたベンチャー企業でしたが、内実は不動産転貸業者であり、ソフトバンクに大赤字を喰らわせた企業として記憶に新しい。
ま、その後のソフトバンク発表では、投資ファンド自体は黒字転換したようで一息ついたところなんですが、
なんですかね、孫社長はAIって響きに騙されたんスかね？
ボクら世代はクリフトのザラキでAIの胡散臭さを学びましたので、孫社長ほどの人といえども経験値積むのが大事な訳ですなぁ。
そういやソフバンはちょっとだけ出版に手を出して、寿限無っていうゲーム雑誌発売してましたな。あれカタログ誌みたいで好きだったのよね。
脱線しまくりましたが、賃貸借の目的物の譲渡です。条文を見てみましょう。
民法612条 賃借権の譲渡及び転貸の制限
1、 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2、 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
さて、分かりやすい不動産に行く前に、動産質についての612条の適用を調べました。
答えが見つかりませんでした。
ちょっとぉ孫くん！？（追悼鶴ひろみさん。トゥイッターやってないから話題が遅いのは勘弁してくれ）と言いたくなる内容ですね。
動産の対抗力は、占有の移転であり、一番分かりやすいのが現実の引き渡しです。
転借人が現実の引渡しを受けた際、賃貸人の承諾が無いとき、それを対抗できるのでしょうか。
この答えがないのよ。民法612条、賃貸人へ無断であれば譲渡及び転貸は不可、なのか、
占有改定があったからには、対抗力を持つのか？
以下はボクの推測です。無断転貸された転借人は、占有権による保護は受けますが、
612条の適用は受け、本権のある賃貸人に契約解除の権利は認められ、返却しなければならない？んじゃないでしょうか。
これはあくまでボクの推測です。占有権への理解が乏しいからね、しょうがないね。
権利や占有いうから難しいんであって、賃借物の動産をドラクエのカセットで考えてみればホラどうよ？借りパクして又貸ししちゃった、なんてありそうじゃね？
誰が最優先で保護を受けるの？そりゃドラクエ並んで買った奴でしょ！
でもしかし多分であり自信はないよ…、という理解が上の流れです。
不動産の譲渡 転貸
この表題はもう今さら強調するまでもないですよね。
612条のまんまです。
本権（主に所有権だろう。地上権とか持ち出したら余計混乱するわ）を持つ賃貸人の承諾なく譲渡・転貸した者は保護されません。
じゃあ承諾があったら？ 答えは簡単なんですが、簡単を復習しとかないと泣くのは自分ですぜ。
賃貸人Aが賃借人Bに、マンションの1室を賃貸しました。BはAの承諾を得て、Cに居住する権利を譲渡し、Cが住み始めました。果たして…？
ま簡単ですよね。Bは承諾を得ているので譲渡は有効です。
かつCは引き渡しを受けています。
借地借家法の適用がありますね。賃借権の登記なくして対抗できますので、特段の事情が無い限り、AはCに出て行けとは言えません。
では612条の適用がありそうなケースで考えましょう。
賃貸人Aは、賃借人Bに、マンションの1室を貸しました。
Bは今まで賃料を延滞したことはありません、そのBはAに無断でCに居住する権利を譲渡しました。ちなみにCはBの親族でした。
この場合は？
民法にある、背信的行為の定義を考えれば、BのAへの無断でした行為は背信的にあたるでしょう。
しかしこのケース、判例によって否定されます。Bの行為はAに対する背信的とまでは認められない、と判断されたのです。延滞したことない、かつ親族だから。
なので612条の適用はなく、契約の解除はできません。
もういっちょ、今度は借地借家法を見てみましょう。
借地借家法第19条 土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。（後略）
裁判所に特段の事情の判定をしてもらえる、という訳ですな。
ここでもまた、不動産投資を夢見る大家さんに不利な条項がでてきました。
賃貸人の勝手は基本許さないけど、賃借人又は転借人を許すの範囲は以外に大きいよ、ってことです。
さらに申し立てる権利もあります。
こっちの判例がどこまで許容できるかまでは調べていませんが、
いずれにせよ、賃貸人に機会を与えるという意味では、許す範囲が大きくなるという点で同じです。
次。適法な転貸があった場合の民法を見てみましょう。
民法613条 転貸の効果
1、賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
2、前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
3、賃借人が適法に賃借物を転貸した場合は、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。
こちらは4月1日の改正民法でございます。
なんと！承諾があったばあいの転借人は、賃貸人と本来の賃借人の賃料の限度を払えばいいのです！！
民法によって賃貸人の中抜きはダメ！と規定されたのですなぁ。
神室町の桐生一馬さんもこれで一安心です。
祝杯代わりににチーズ牛丼喰っていることでしょう。
でも前払いはダメ、賃貸人に対抗できないって。
相変わらずのザルよね。
…いやまぁこんぐらいの網目がないと、そもそもWeWorkの儲け方の理解が不能でありますが。
だって転貸料が下がるならば、ボランティアじゃん。
んで賃貸人と賃借人が転貸に合意した場合、賃借人への契約終了で、当然に転借人への契約終了とはならない、とも規定されています。
ただしこれは、強力な物権(本来は債権)と化した「賃借権」が移動する訳ではないようです。転貸借の契約が終了すれば、当然に賃貸人は退去を求めることができます。
でも転借の元である、賃借人が債務不履行なら、転借人にもトバッチリがいくよ、との条文規定。ちょっとだけ大家さんに優しい規定であります。
以上は何度も繰り返しになりますが、これから大家さんになる人なりたい人は、知ってれば得するなんてもんじゃない、知らないと面倒くさいことに巻き込まれる可能性大な賃借人保護規定なんで、ぜひぜひ勉強ですよ。
ちゅーかさ、決して小さくないオカネをベットする訳だからさ、こんぐらいは学んどけよホンマ。と思うわけですよ。
かぼちゃやレオパはやってることは反社会的勢力みたいなもんですが、欲というスキを突かれたという点では決して10：0の責任では無いと思いますぜ。
だから次は学んで… 学ぶ機会も無いくらい毟られた方には同情します。
最後になりますが、「ちょっと孫くん！！」というドラゴンボール初期によく聞いた言葉を残しました。
実はこれ、ソフトバンクの孫社長と、ドラクエ原画家の鳥山明氏をかけているんですぜ、俺スゴイでしょ。
それはどうしても残しておきたかった。以上で本項目を終わります。
コメント